Paklauskite HOA eksperto: HOA rangovų, agento, besispecializuojančio HOA, ir statybos apribojimų naudojimas

Klausimas: Ar namų savininkų asociacija gali priversti vienetų savininkus pasitelkti savo rangovą įrenginio vidaus pažeidimams pataisyti, kai už remontą atsakinga HOA? Šiuo atveju vanduo prasisunkė dėl nesėkmingos hidroizoliacijos ir sugadintos kiliminės dangos, gipso kartono, dažų, grindjuosčių ir izoliacijos. HOA moka rangovui, kad jis atliktų išorės ir vidaus remonto darbus, bet aš nenoriu naudotis šiuo rangovu. Priimsiu HOA išlaidų sąmatą, kad atlikčiau savo vidaus remontą, bet noriu gauti savo rangovą.

Atsakymas: Priežastis, kodėl HOA nori vieno rangovo, yra lengviau, greičiau ir pigiau visiems remonto darbams atlikti vieną rangovą. Tačiau nebent vidaus remontas susijęs su konstrukcijų remontu (saugos problema) arba pelėsių pašalinimu (sveikatos problema), kurie gali neigiamai paveikti gretimus įrenginius, atskirų vienetų savininkai turi teisę pasirūpinti vidaus remontu pasitelkę savo rangovą.

Klausimas: Esu nekilnojamojo turto agentas, kurio specializacija yra HOA turtas. Anksčiau buvau įpratęs matyti maždaug 100 USD mokestį už perparduodamą informacijos paketą. Tačiau neseniai mačiau mokesčius iki 250 USD. Ar nėra kažkokio reguliavimo, kuris draudžia kainų slinkimą?

Atsakymas: HOA ir jų valdymo įmonės turi teisę į pagrįstą mokestį už informacijos, susijusios su HOA namų ir vienetų pardavimu, teikimą. Tai neturėtų būti pelno centras savarankiškai valdomai HOA, nors paprastai tai yra HOA valdymo įmonės pelno centras. Valdyba turi užtikrinti, kad mokesčiai būtų proporcingi faktiniam reikalaujamam darbui ir neleistų valdymo įmonei nustatyti bet kokios jos norimos kainos, ypač jei tai galėtų trukdyti pardavimui.

Tačiau kai kuriose valstijose taikomi sudėtingesni perpardavimo atskleidimo reikalavimai nei kitose, todėl laiko reikalavimai jiems įvykdyti skiriasi įvairiose valstijose. Be to, Fannie Mae ir Freddie Mac (du subjektai, kurie garantuoja daugumą daugiabučio būsto paskolų) 2007 ir 2008 m. įvedė griežtesnius draudimo reikalavimus, kurie išplečia skolintojų HOA rezervo tyrimų, nuomininkų užimtumo, nusikalstamų veikų normų ir draudimo patikrinimus. Dėl to valdyboms ir vadovams atsirado papildomos naštos ir laiko, kad būtų laikomasi informacijos apie perpardavimą, todėl padidinimas nuo 100 USD iki 250 USD gali būti visiškai pagrįstas. Kiekvienu konkrečiu atveju turite pasiteirauti, koks yra papildomų išlaidų pagrindimas.

Klausimas: Mes nusipirkome daug HOA ir prieš uždarydami gavome įrašytų reglamentuojančių dokumentų kopijas. Atidžiai juos perskaitėme prieš uždarydami išpardavimą. Po kelių mėnesių pateikėme namo planus tvirtinti Architektūros peržiūros komitetui (ARC) ir buvome informuoti, kad negalime statyti jokios konstrukcijos 30 pėdų atstumu nuo mūsų nuosavybės linijos. Šis apribojimas buvo aprašytas ARC „Kraštovaizdžio gairėse“, kurių kopijos mums nebuvo pateikta prieš uždarant. Kaip paaiškėjo, standartinė galinė atrama yra 15 pėdų, tačiau 30 pėdų apribojimas taikomas keletui sklypų (įskaitant mūsų), kad būtų išlaikytas „žiūros koridorius“. Ar HOA tikrai gali mums taikyti tokį selektyvaus nesėkmės apribojimą?

Atsakymas: Priklauso. Matyt, žinojote, kad yra HOA architektūrinių apribojimų, nes žinojote, kad turite pateikti planus ARC patvirtinti. Ar negalvojote prieš uždarydami pasiteirauti, kokie gali būti tie apribojimai? Kita vertus, pardavėjas tikrai žinojo apie ypatingą šios aikštelės nesėkmę. Jei tai nebuvo atskleista, turite problemų su pardavėju. Galiausiai, bet koks sumažinimas ar kiti apribojimai, taikomi pasirinktoms dalims, turėtų būti įtraukti į tų dalių nuosavybės įrašą, kad būsimi pirkimai būtų apie tai informuoti prieš uždarant.

Tikėtina, kad turite rimtų argumentų jūsų naudai, kad apribojimas būtų panaikintas. Tačiau galite kovoti su savo kaimynais, kuriems bus užblokuotas vaizdas, taip pat su HOA, kad tai padarytų. Turėtumėte pasikonsultuoti su advokatu, kuris specializuojasi HOA teisėje, kad padėtų jums tai išspręsti.

Norėdami gauti daugiau novatoriškų namų savininkų asociacijos valdymo strategijų, užsiprenumeruokite Regenesis.net