admin 
„Visi pinigai, uždarymas septynioms dienoms“. Šie žodžiai yra namų pardavėjo ir nekilnojamojo turto agento svajonė, tačiau jie gali būti išmesti per tokias laidas kaip Milijonų dolerių sąrašas suvilioti pirkėją priimti 28 mln. USD pasiūlymą už 30 mln. USD mažmeninę kainą, kaip realu realiame pasaulyje taip greitai užsidaryti? Nelabai, pasirodo. Taip, grynųjų pinigų pasiūlymas gali labai pagreitinti uždarymą (ir net tada septynios dienos yra retos). Tačiau maždaug 75% pirkėjų, finansuojančių būsto pirkimą, „42“ yra stebuklingas skaičius.
Hipotekos programinės įrangos įmonės teigimu, vidutiniškai tiek laiko reikia uždaryti būstą ICE hipotekos technologija. Tačiau kiekviena paskola yra skirtinga ir yra keletas veiksnių, kurie gali turėti įtakos terminui. Triukas, kaip kuo greičiau, lengviau ir neskausmingai užsidaryti, yra žinoti, ko tikėtis, žinoti, kur galite įsikišti, kad palengvintumėte ar paspartintumėte darbą, ir pasiruošus bet kokiems netikėtumams, kurie iškyla pakeliui. Štai keletas dažniausiai pasitaikančių atvejų, dėl kurių uždarymas gali atidėti. Paskolos tipas
Finansavimo tipas, kurį naudojate savo namui įsigyti, gali padėti nustatyti, kiek laiko užtruks. Federalinės būsto tarnybos (FHA) arba įprastų paskolų atveju vidutinis uždarymo laikas yra 47 dienos; JAV veteranų reikalų departamento (VA) paskolos paprastai trunka šiek tiek ilgiau. Vis dar gali būti būdų, kaip paskubinti reikalus, būdami stropūs ir nuolat bendraujant su savo skolintoju, tačiau kai kurios uždarymo proceso dalys yra įtrauktos į paskolos tipą.
Pradinio mokėjimo problemos
Ar numatėte biudžetą ir pradiniam įnašui, ir uždarymo išlaidoms. Galbūt jums užteko abiejų, bet tada turėjote susidoroti su kritine situacija. Yra keletas būdų, kaip gali kilti problemų dėl pradinio įmokų, o jei susidursite su poreikiu surinkti papildomų lėšų, gali kilti pavojus galutiniam terminui.
Patikrinimo vėlavimai
Tikėtis, kad perkant būstą jūsų finansai ir darbo istorija bus kruopščiai ištirta ir patikrinta visa informacija. Procesas gali būti dar intensyvesnis, jei dirbate savarankiškai arba jei jūsų pradinė įmoka mokama iš netradicinių priemonių, pvz., dovanų fondų. Norint laiku patekti į uždarymo stalą, reikės bendradarbiauti su darbdaviais, bankininkais, nuomotojais ir visais kitais, kuriems reikia patikrinti informaciją. Būti jų malonei nėra smagu, tačiau vienas dalykas, kurį galite padaryti, kad uždarytumėte savo verslą, yra greitai reaguoti į bet kokius jums kylančius skolintojo prašymus.
Neatsakingas kredito valdymas
Išankstinis skolintojo sutikimas nėra kvietimas pirkti automobilį ar kreiptis dėl naujos kredito kortelės. Tai gali sužlugdyti jūsų paskolą. Dėl jūsų kredito balo gali padidėti palūkanų norma; ir susidarius daugiau skolų, jūsų skolos ir pajamų santykis (DTI) gali viršyti priimtiną ribą.
Darbo išėjimas arba netekimas
Kartais jūs negalite kontroliuoti darbo pasikeitimo, bet jūs tikrai nenorite savo noru palikti darbo, kol esate depozitoriuje. Mažiau nei dveji nuolatinio darbo metai gali kelti pavojų jūsų paskolai arba bent jau vėluoti, kol jūsų skolintojas skirs laiko išsiaiškinti, kaip jūsų pasikeitusios aplinkybės paveiks jūsų patvirtinimą ir finansavimą.
Palūkanų normos pokyčiai
Jei neužfiksavote palūkanų normos ir deponavimo metu ji didėja, jūsų mokėjimas gali padidėti. Daugeliu atvejų minimalus padidinimas neturės didelio skirtumo, bet jei jau išnaudojote savo biudžetą arba patvirtinimo sumą, tai gali tapti problema. Galbūt galėsite bendradarbiauti su savo skolintoju, kad pakoreguotų palūkanų normą, arba gali prireikti šiek tiek daugiau pinigų, o tai gali šiek tiek pailginti jūsų sąlyginio deponavimo laikotarpį.
Namas nevertina
Esminė sąlyginio deponavimo proceso dalis yra įvertinimas, kurio paprastai reikia perkant bet kokį būstą. Vertinimas naudojamas būsto rinkos vertei nustatyti; jei ji bus mažesnė už pardavimo kainą, gali tekti dar derėtis. Jei pardavėjas nenori mažinti kainos, gali tekti sumokėti grynaisiais už skirtumą tarp įvertinimo sumos ir pardavimo kainos – tai gali būti pavojinga, jei permokėsite ir atsidursite po vandeniu.
Pavadinimas negrįžta aiškus
Vykdydama sąlyginio deponavimo procesą, nuosavybės teise priklausanti bendrovė atliks nuosavybės teisių paiešką namuose, kad įsitikintų, jog turtas nėra suvaržytas ir niekas kitas negali reikalauti nuosavybės teisės. Atskleidus pavadinimo problemas, uždarymas gali pailgėti savaitėmis ar net mėnesiais.
Patikrinimo klausimai
Jei neketinate atsisakyti namų apžiūros (tai nerekomenduojama, nes gali pritrūkti brangių dalykų, kurių nematote, pvz., elektros ir santechnikos problemų), remontas, jūsų pirkimo pasiūlyme bus nurodytas nenumatytas apžiūros atvejis. . Šis nenumatytas atvejis suteikia pirkėjui „išeiti“, jei patikrinimo metu nustatomi rimti trūkumai; pirkėjas taip pat gali derėtis su pardavėju, tačiau tai gali pastumti galutinę datą.
Kiti nenumatyti atvejai
Jūsų pirkimo sutartyje paprastai bus nurodytos kitos sąlygos, kurias reikia įvykdyti, kad pardavimas vyktų; du iš pagrindinių nenumatytų atvejų yra susiję su paskolos patvirtinimu ir įvertinimu. Be to, jei parduodate vieną būstą norėdami nusipirkti naują, jūsų nauja paskola greičiausiai priklausys nuo kito nekilnojamojo turto pardavimo. Pardavėjas gali turėti savo nenumatytų atvejų rinkinį. Jei kuri nors iš jų taps problemiška, tai gali paskatinti uždarymą.
Termito žala
Jūsų skolintojas paprastai užsisakys kenkėjų patikrinimą deponavimo proceso metu, o termitų ar dailidės skruzdėlių pažeidimo įrodymai gali sukelti raukšlių uždarymą. Remontas gali būti atliktas prieš uždarant namus arba, blogiausiu atveju, sandoris gali būti visiškai sustabdytas.
Draudžiamumas
Visuose finansuojamuose namuose būtinas būsto savininko draudimas, tačiau dėl tam tikrų sąlygų gali būti sunku gauti polisą. Didelis ieškinys namams, pvz., pelėsių ar vandens žala, arba kelios ankstesnio savininko pateiktos pretenzijos, gali priversti draudimo bendroves pažymėti namą kaip pavojų. Taip pat gali būti sunku apsidrausti arba bent jau užtrukti daugiau laiko, jei namas yra potvynio ar nelaimės zonoje.
Išpūstos išlaidos baigiamojoje ataskaitoje
Pagal įstatymą jūsų skolintojas turi pateikti jums paskolos sąmatą, kurioje būtų nurodytos įvairios su jūsų hipotekos paskola susijusios išlaidos. Sąmata yra tik tokia – sąmata, tačiau ji neturėtų būti per toli nuo baigiamosios ataskaitos, kurią gausite iš skolintojo likus bent 24 valandoms iki uždarymo. Tam tikrus mokesčius leidžiama keisti, bet ne daugiau kaip 10%. Jei manote, kad esate per daug apmokestinti, galite paprašyti sumažinimo arba galite pakeisti skolintojus, tačiau tai tikrai prailgins jūsų sąlyginio deponavimo laikotarpį.
Namo savininkų bendrijos mokesčiai
Nusikaltusių namų savininkų asociacijos (HOA) mokesčiai ir (arba) baudos gali būti rodomos ieškant nuosavybės teisės, jei HOA įkeitė būstą, kurį perkate, bet taip pat gali pasirodyti bet kuriuo deponavimo metu ir sustabdyti uždarymą. Jei negalite įtikinti pardavėjo sumokėti mokesčių, atitinkamai sumažinti būsto kainos ar suteikti uždarymo kredito, gali tekti juos sumokėti jūs.
Pardavėjo mirtis
Taip, būna. Ir jei tai atsitiks pardavėjui, kai esate depozitoriuje, kreipiatės į testamento teismą, kuris gali užtrukti kelis mėnesius ar net kelerius metus.
Praėjimo problemos
Net jei visa kita deponavimo proceso metu vyko sklandžiai, yra dar viena galima kliūtis: perėjimas. Tai jūsų galimybė įsitikinti, kad namas atrodo gerai, ar buvo atliktas prašomas remontas ir ar namuose nėra žalos, kuri galėjo būti užtemdyta arba nauja nuo paskutinio apsilankymo. Bet kokios problemos, atskleistos atliekant patikrinimą, gali užtrukti uždarymą.
