Trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos pasirinkimas

Jei turite nekilnojamąjį turtą ir ketinate jį išsinuomoti, yra didelė tikimybė, kad jau važinėjote pirmyn ir atgal tai: ar įtraukiate jį į Airbnb, ar randate ilgalaikį nuomininką?

Abu variantai popieriuje atrodo patrauklūs. Trumpalaikė nuoma žada didesnes pajamas. Ilgalaikė nuoma žada mažiau rūpesčių. Tačiau tikrasis atsakymas priklauso nuo daugelio veiksnių, dėl kurių dauguma žmonių nesėdi ir negalvoja prieš pradėdami įrengti svečių miegamąjį arba skambindami nekilnojamojo turto valdytojui.

paklausėme Darylas Fairweatheris, vyriausiasis ekonomistas Raudonplaukispasverti, kaip nekilnojamojo turto savininkai turėtų pagalvoti apie šį sprendimą 2026 m., atsižvelgiant į tai, kur yra tarifai, kaip pasikeitė reglamentai ir ką iš tikrųjų rodo duomenys.

Iš tikrųjų klausimas, kokiu nuomotoju norite būti

Trumpalaikė nuoma laikoma pasyviomis pajamomis. Jų nėra ir nebuvo kurį laiką. Vykdote nedidelę svetingumo operaciją, tvarkote užsakymus, koordinuojate valytojus, papildote atsargas, tvarkote svečių problemas 23 val. Atlikus gerai, jis gali gauti daugiau pajamų nei įprasta nuoma. Bet jūs prekiaujate nuspėjamumu už tai.

Fairweatheris aiškiai pasakė: ilgalaikė nuoma suteikia pastovesnius pinigų srautus ir daug mažiau kasdienės veiklos, o tai ypač svarbu dabar, kai finansavimo išlaidos yra didelės ir norite, kad jūsų pajamos būtų patikimos. Kita vertus, pajamos iš trumpalaikės nuomos priklauso nuo sezoniškumo, jūsų rinkos prisotinimo ir vis labiau vietos reguliavimo.

Taip pat nėra neteisingas atsakymas. Tačiau jie iš tikrųjų skiriasi gyvenimo būdu, o ne tik skirtingų pajamų šaltiniais.

Pats jūsų turtas pastūmės jus viena kryptimi

Prieš galvodami apie strategiją, pažiūrėkite, ką iš tikrųjų turite.

Trumpalaikė nuoma gyvuoja arba miršta dėl pristatymo ir patogumų. Turtas turi būti pilnai įrengtas ir tikrai patogus, o ne tik funkcionalus. Išmaniosios spynos, savarankiška registracija, geras kavos paruošimas, greitas belaidis internetas. Konkurencingose ​​rinkose bazinė linija nuolat kyla. Remiantis Mashvisor analize dėl aktyvių STR sąrašų per pastaruosius 12 mėnesių, buvo beveik 8 % didesnė tikimybė, kad būstai su baseinais pasieks aukštą užimtumo lygįir funkcijos, pvz., EV įkrovikliai ir savarankiška registracija, nuolat koreliuoja su geresniu užsakymo našumu.

Ilgalaikė nuoma yra priešinga. Nuomininkai atsineša savo daiktus, todėl jūs ne puošiate, o rūpinatės, kad turto kaulai būtų tvirti. Geras sandėliavimas, patvari apdaila, patikimos sistemos. Gerai prižiūrimas, nuobodus turtas tinkamame kaimynystėje bus puikiai išnuomojamas ilgam laikui.

Kur yra jūsų turtas, taip pat svarbiau nei dauguma žmonių. Trumpalaikei nuomai reikia kelionių paklausos netoliese, turistinių vietų, miesto branduolių, vietovių, kurias žmonės iš tikrųjų nori aplankyti. Ilgalaikei nuomai reikia dalykų, dėl kurių žmonės norėtų likti: darbo, mokyklų, tranzito, stabilumo.

Norite sužinoti, kas iš tikrųjų lemia užimtumą jūsų tikslinėje rinkoje?

Mashvisor's Airbnb API suskirsto našumą pagal nuosavybės ypatybes, rajoną ir miestą, todėl jūs neatspėsite, kurie patogumai yra svarbūs, kur investuojate.

Prieš ką nors nuspręsdami, stebėkite vietinį turgų

Čia dauguma žmonių daro klaidą. Jie pasirenka strategiją pagal tai, ką jie perskaitė, ir netikrindami, ar ji iš tikrųjų veikia konkrečioje jų rinkoje.

Fairweatheris pažymėjo keletą signalų, rodančių, kad trumpalaikis yra stipresnis: turizmo paklausa yra reali ir pastovi, naktiniai tarifai auga, ir trumpalaikė pasiūla, kuri dar nepasivijo paklausos. Apverskite bet kurį iš jų ir matematika greitai pasikeis.

Kalbant apie ilgalaikę nuomą, teigiami ženklai yra sumažėjęs nuomos inventorius, didėjančios nuomos kainos ir spartus darbo vietų augimas vietoje, pritraukiantis naujų gyventojų. Įspėjamasis ženklas yra tada, kai būsto kainos yra didelės, palyginti su nuomos mokesčiais, o tada, kai tik įeinate į rinką, tampa sunku priversti skaičius veikti.

Ji taip pat atkreipė dėmesį į taisykles, į kurias verta žiūrėti rimtai. Tokie miestai, kaip Niujorkas ir Honolulu, pakankamai griežtai sumažino trumpalaikę nuomą, todėl daugumai savininkų to neverta bandyti. Ta kryptimi juda vis daugiau rinkų. Jei prieš pradėdami projekcijas nepasidomėjote, kas iš tikrųjų leidžiama jūsų mieste ar kaimynystėje, tai pirmas dalykas, kurį reikia padaryti.

Prieš paleisdami numerius: Patikrinkite Mashvisor rinkos ieškiklis kad palygintumėte viršutinius tarifus ir nuomos pajamas pagal strategijas miestuose ir rajonuose. Ir naudokite Trumpalaikės nuomos taisyklių įrankis kad patvirtintumėte, ką jums iš tikrųjų leidžiama daryti ten, kur ieškote.

Jei esate investuotojas arba kūrėjas, dirbantis dideliu mastu: Mashvisor's Nekilnojamojo turto duomenų API suteikia kasdien atnaujinamus STR ir LTR našumo duomenis, užimtumo rodiklius, viršutines ribas, pajamų prognozes, kaimynystės analizę, naudodami švarius galutinius taškus, kuriuos galite tiesiogiai prijungti prie savo modelių. Žr. API dokumentus →

Ekonominė aplinka šiuo metu krypsta į ilgalaikę perspektyvą

Kainos vis dar aukštos. Trumpalaikei nuomai tai svarbiau, nei žmonės suvokia, nes fiksuotos išlaidos (hipoteka, draudimas, mokesčiai) nesusiję su jūsų pajamomis. Silpno užimtumo mėnuo lėtuoju metų laiku gali taip nuliūdinti, kaip nebuvo tada, kai tarifai buvo 3%.

Dėl įperkamumo krizės daugiau žmonių nuomojasi ilgiau nei planavo, o tai tikrai gera žinia ilgalaikiams nuomotojams. Paklausa niekur nedingsta.

Priklausomai nuo jūsų rinkos, migracijos tendencijos skiriasi. Sritys, kuriose daug persikeliančių darbuotojų, mano, kad Pietryčių ir Vakarų kalnų dalys yra stiprios ilgalaikės nuomos rinkos. Vietos, kurios pritraukia turistus ir trumpesniam laikui nutolusius darbuotojus, yra geresni trumpalaikiai statymai, darant prielaidą, kad reglamentai bendradarbiauja.

Fairweatheris perskaitė dabartinę akimirką: dauguma investuotojų pirmenybę teikia nuspėjamumui, o ne didesnei grąžos galimybei, nes neigiama suklydimo pusė yra skausmingesnė, kai pinigai brangūs.

Tai tikriausiai tinkamas skambutis daugumai žmonių. Tačiau jei esate didelės paklausos atostogų rinkoje su tvirtais reglamentais ir skaičiai veikia, trumpalaikis laikotarpis vis dar yra labai svarbus.

Greitas žarnyno patikrinimas prieš priimdamas sprendimą

Jei žiūrite į trumpalaikę perspektyvą: ar rinkoje yra reali, pastovi kelionių paklausa (ne tik „tai graži sritis“)? Ar iš tikrųjų peržiūrėjote taisykles ir kokias jų laikymosi išlaidas? Ar esate pasirengęs valdyti jį kaip verslą, ar norite mokėti tam, kas tai padarys? Ar turtas turi tokių savybių, kurių svečiai tikisi, ar gali pagrįstai gauti? O ar žiūrėjote į palyginamų sąrašų faktinius užimtumo duomenis, o ne tik į optimistinius kai kurių skaičiuoklių įvertinimus?

Jei norite ilgalaikės perspektyvos: ar nuomos ir kainos santykis yra prasmingas esant dabartinėms finansavimo išlaidoms? Ar yra tikra vietinė paklausa, kurią lemia darbo vietų kūrimas ir gyventojų skaičiaus augimas, o ne tik rami kaimynystė? Ar žinote savo valstijos nuomotojo ir nuomininko įstatymus, kurie keičiasi? O ar turite realų planą, kokia apyvarta kainuos nuomininkui galiausiai išvykus?

Vis dar nežinote, kuriuos pieštukus ištraukti? Mashvisor's Nuomojamo turto skaičiuoklė leidžia paleisti abu scenarijus bet kokiai nuosavybei, pinigų srautui, viršutinei normai, CoC grąžai, užimtumui, prieš ką nors įsipareigodami. Išbandykite nemokamai →

Skambutis

Čia nėra universalaus teisingo atsakymo, o tai yra esmė. Investuotojai, kurie tai daro neteisingai, dažniausiai taip elgiasi todėl, kad pirmiausia pasirinko strategiją, o paskui bandė į ją pritaikyti savo turtą ir rinką, o ne atvirkščiai.

Pradėkite nuo to, ką turite, patikrinkite, ką palaiko vietinė rinka, patikrinkite skaičius, palyginti su šiandienos finansavimo išlaidomis, tada pasirinkite strategiją, kuri tinka, o ne geriau skamba vakarienės metu.

„Redfin“ įžvalgas pateikė vyriausiasis ekonomistas Darylas Fairweatheris. STR patogumų našumo duomenys iš Mashvisor atliktos aktyvių sąrašų analizės per pastaruosius 12 mėnesių.

Kur eiti iš čia:

Jei esate investuotojas arba nekilnojamojo turto savininkas, paleiskite savo numerius Mashvisorgalite palyginti STR ir LTR grąžas, patikrinti vietinius reglamentus ir rasti rinkas, į kurias verta orientuotis – visa tai vienoje vietoje. Nemokamai pradėti.

Jei esate kūrėjas arba duomenų komanda, dirbanti dideliu mastu, Mashvisor nekilnojamojo turto duomenų API suteikia kasdien atnaujinamą STR ir LTR metriką, užimtumą, viršutinius rodiklius ir kaimynystės analizę naudodami švarius galutinius taškus. Peržiūrėkite dokumentus →